住戶積水要求管委會負責？

問題：13-2F為空屋斷水斷電無人居住，屋主在7月31日返家發覺客廳及房間全是積水，經查為後陽台排水幹管阻塞整棟陽台排水均倒灌入2樓導致屋內積水，屋主自行請裝潢公司清潔及復原，8/7完工請款11000元。

1、管委會是否賠償?

2、賠償比例?

傑哥會客室回復：

依照法規 公寓大廈管理條例第十二條,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

簡言之,如果阻塞原因屬於公共管線,則由管委會負責,但陽台的排水管不算大公，頂多屬於小公，應當由該住戶所在棟的住戶一起分攤.建議管委會居於協調地位即可。

重點是確定阻塞的區域,如果可特定是某住戶所導致,應該由其負責,如果無法判定,管委會僅能居於協調地位,協助問題棟的住戶一起分擔。

至於金額,協商無意見即可。

以上供參

住戶自行裝潢成小套房？

問題：A屋主昨天開始裝潢，今日樓下住戶去看過後發現所有牆壁都敲掉，施工師父說要裝潢成小套房。 於是住戶來投訴要告A屋主「變更設計」...  請問 裝潢戶做到那些事會構成違法?  管委會要注意哪些?

傑哥會客室回復：
區分所有權人拆除牆壁有無違反規定，端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之，該牆壁若屬構造上之承重牆，則不得拆除。依據公寓大廈管理條例第七條第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆，則不受前開限制。另依公寓大廈管理條例第十一條，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。又依據《建築物室內裝修管理辦法》規定，6層樓高以上建物的住家要更改格局，且動到天花板或室內牆者，須向住宅所在地的地方政府建築主管機關申請『室內裝修合格證明』才能動工。是以，該住戶如果無取得證明，是違法施工，得予以檢舉。管委會應注意其施工是否動到共用部分及其相關設施，此部份為管委會責任。

以上

最高法院對無記名投票的見解（一○四年刑議字第五號提案）

憲法第一百二十九條及地方制度法第四十四條第一項前段規 定「無記名投票」之目的，係在維護選舉程序之公正與結果 之正確性，其作用在於保護投票人行使投票權之自由，賦予 投票人秘密投票之保障，並非課以其對於投票圈選內容保密 之義務。若投票權人於投票時自願將其所圈選之內容以公開 揭露之方式出示於他人，此應屬其自願放棄秘密投票自由之 行為，除刑法對此項「亮票行為」有特別處罰之規定外，不 能將此項行為視為「洩密行為」而加以處罰。又直轄市、縣 （市）議員應對選民及所屬政黨負責，故該等議員於投票選 舉議長、副議長時若有故意「亮票行為」，其動機有可能係 為迎合選民監督或出於政黨之要求所致，未必與金錢或暴力 介入有關。至於議員「亮票行為」是否適當，雖有爭議，然 在未有刑法明文規範之前，宜由議會內部紀律加以處理，司 法權不應介入。

住戶大會提案問題

問題：9月會議要討論年底住戶大會(大概11月中)提案有一些問題先請教
1.提案表決仍用選票方式，選票記名還是不記名?
2.如何避免去年投完票而不能開票情形?
3.若有臨時動議需要表決，同意門檻超過報到數的1/2?
目前我只想到這些，還有那些地方要注意也麻煩提供，謝謝。

傑哥會客室答覆：
一、來報到的發給選票，順便統計出席是否達到法定條件。
二、記名、不記名都合法，美麗新城上次我受邀去的時候，也採用不記名。
三、開會中應討論的是提案，就提案逐項表決，任何非提案部分的議題，都視為臨時動議。
四、臨時動議不要直接交由現場的住戶表決，而是將議題提給管委會會議去討論後，再視事情的重要性看要不要召開臨時住戶大會再決議。
五、表決行使方式要看社區規約的規定，其規定就是公寓大廈管理條例所稱的另有其他約定。  
btw，請協助傳一份現行的社區規約給我。

公寓大廈住戶間漏水糾紛

問題：5樓A家中陽台及陽台旁房間的天花板漏水大概在6月底7月初就向樓上B反映請B處理，結果B說要先找出漏水點再處理，在這1個多月間委員會也找了2家廠商來看、A自己也找了一名甲級水電來看，一致認為6樓熱水器熱水管漏水可能性最高(在此期間雙方家屬有幾次言語不合情形)。
8月10日雙方在會議室請主委主持協調，6樓B有說明要全程錄音佐證，協調會中6樓B提出已經很認真處理這個漏水問題且7月初5樓A有提到漏水處理費用一人一半希望能在協調會議中再次確認若不認帳則不惜花錢打官司，5樓A則說那是發生漏水時講的現在廠商認為應該是你家中熱水管的問題那要你自己出錢處理，主委則是舉例說明熱水管漏水問題在大樓中是常見的而且接明管修理費用在1萬5左右就可以解決大家確定是熱水管就先修理再協調費用問題。
8月17日6樓B來委員會希望約主委8/18再協調，訴求自己很認真處理漏水問題但5樓A及其家人不友善且違反8/10協調會約定(出一半費用)視同毀約主委可以當證人將不再繼續找漏水原因等一切動作，除非5樓請技師公會來鑑定才會配合開門處理否則謝絕所有廠商。
主委請問：6樓B說5樓毀約，除技師公會不再開門讓廠商進入找漏水，依管理條約12條費用一人一半，等問題，明天協調會要重點要放在哪?

傑哥會客室答覆：
依法B不得拒絕A或管委會進入其住家進行修繕，且如果漏水原因確實起因於B個人專有部分所導致， 則修繕費用依法應由B負擔。  至於雙方協調的分攤是否必須遵守，涉及漏水原因責任，依法，如果係B專有部分所導致，則法律上是由B負擔；A可以主張協調時並不知悉責任的歸屬，而推翻先前協議。
建議委員會居於協調地位，將雙方法律上權利義務予以說明即可，如當事人仍不滿意，則請雙方向公所申請調解或向法院起訴。
法條公寓大廈管理條例第6條、第12條參照。

老家房產因贈予原因被提告，怎麼辦？

問題：前幾天家人收到一封要債的信，要回應嗎？ A是我大哥長期居住大陸20多年了。 B是我弟弟。 C是我大哥A的兒子。房子是我弟弟B名下，因大哥A不在家且感謝大嫂照顧爸媽就把房子轉給C。 大概經過如上，這封信我家人要如何應對呢？問題：房子最原始是父親的，再來就是我弟B，最後就是我侄子C。謝謝。

傑哥會客室答覆：
看對方訴狀，債務人是你大哥A，如果房子最原始是你大哥A名下， 再無償轉讓出去，是有可能被撤銷贈與，這樣子對方可以再次查封拍賣房子。建議出庭調解，跟對方談看看。

委員會議決議將對警衛打瞌睡三次者以不適任解雇，可行嗎？

問題：今天委員會議決議將對警衛打瞌睡三次者以不適任解雇。(前兩次都以口頭警告) 為避免未來法律糾紛，委員會請你擬定工作守則給雙方簽訂..  附檔是去年呈報給市政府的警衛工作守則

傑哥會客室答覆：
打瞌睡三次者解雇，目前實務並不支持。勞基法12條第一項第4款，所謂「違反勞動契約或工作規則，情節重大者。」， 須勞工違反工作規則之具體事項，客觀上已難期待僱主採用解僱以外之懲處手段 而繼續其僱傭關係，且僱主所為之懲戒性解僱與勞工之違規行為在程度上須屬相 當，方符合上開勞基法規定之「情節重大」之要件。
建議以逐次警告，若達兩大過之程度，始予以解雇。詳參附檔。

公共花圃種植花木被住戶自行剷除，或住戶自行在公共花圃內種植個人的樹木管委會把它產除，會怎麼樣？

問題：管委會在公共花圃種植花木被住戶自行剷除，這位住戶有沒有違法? 反過來說，住戶自行在公共花圃內種植個人的樹木管委會把它產除，管委會有沒有違法?

傑哥會客室答覆：
毀損罪。應負損害賠償責任。
相反，管委會不宜逕自剷除，花圃是公有，但植物是私人所有，雖然他無權利種植，但仍須按照程序行使。催告移除→向工務局舉發。切莫自己動手，有被告毀損罪之可能。

管委會可以沒經過區分所有權人大會決議而有收費行為嗎？

問題：社區健身房已完工啟用，4月委員會決議從5/15起使用者需購買每月200元的月卡 有位住戶認為：沒經過區分所有權人大會決議只要有收錢的行為就違法。 請問：這位住戶講法是否正確?

傑哥會客室答覆：
該住戶是對的。除非規約或區權會授權，管委會是不能自立收費項目的。
建議提案於下次區權會，使用者付費應當無人異議。

住戶經營商業，將房屋當成倉庫使用，囤放重物導致房屋龜裂等...

問題：附件是縣政府發的協調會會議紀錄、土木工會的答覆。縣府要土木工會的量化數據藉以要求該住戶的堆重上限再有爭議自行到調解委員會.....等等，現在土木工會已回覆，想請教下ㄧ步要怎做最能要求該住戶不要再堆放過量白米?

傑哥會客室答覆：
建議將土木技師公會之來文，轉發予縣府工務局、該住戶、里長，主要目的係讓主管機關知悉專業鑑定人判定的合法底線；日後如該住戶逾越標準，即向主管機關按次舉發，以取得裁罰記錄，作為日後強制遷離訴訟的準備。
其次，請里長協助招開協調會，雙方簽定如附件之協議書；日後如該住戶逾越標準，即是違約，可依約求償。倘該住戶不簽署，即表示其無改善之誠意，則可直接對其起訴請求。

管委會提案投票被指為程序不對，屬於違法不能開票。 主委被少數幾人攻擊...

問題：管委會提案投票被指為程序不對，屬於違法不能開票。 主委被少數幾人攻擊要關心一下，怎麼辦？

傑哥會客室答覆：
是原來的提案有問題還是臨時動議？ 是何程序問題？攻擊主委、委員的部份，如果涉及誹謗、污辱， 依法可提告。

問題更新：有住戶會議一開始就講提案要先討論才可以表決，直接就投票是程序不對⋯ 然後2～3人輪流對去年健身房案超出預算表達強烈不滿，很多住戶就隨著起鬨要主委當場說明白才肯罷休⋯

傑哥會客室答覆：
可以想見應該是「砲聲隆隆」...  即便資料事先都給了，但是住戶不見得清楚/了解， 在做決議時，難免碰到這樣的問題；可當是臨時動議處理。

社區警衛已於104.2.1離職，需向法院提出書狀，請幫忙！

問題：社區警衛已於104.2.1離職，需向法院提出書狀，請幫忙！

傑哥會客室答覆：
依照所附回函勾選”債務人非第三人或現非第三人員工，無從扣押”，並說明該員離職日，如提出勞健保轉出資料，回覆執行處即可。

警衛要求春節假期值班加班費？

問題：警衛要求春節假期值班加班費？合理嗎？

傑哥會客室答覆：
因為已採彈性工時，如春節期間係表定上班日，則無庸給付，但 春節期間之國定假日仍應予補休。二月國定假日有5天，除夕～初三、228

社區住戶施作裝潢做到那些事會構成違法? 管委會要注意哪些?

問題：

A君來信：45-9F屋主昨天開始裝潢，今日樓下住戶去看過後發現所有牆壁都敲掉，施工師父說要裝潢成小套房。 於是住戶來投訴要告他 「變更設計」...  請問 裝潢戶做到那些事會構成違法?  管委會要注意哪些?

傑哥答覆：

區分所有權人拆除牆壁有無違反規定，端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之，該牆壁若屬構造上之承重牆，則不得拆除。依據公寓大廈管理條例第七條第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆，則不受前開限制。另依公寓大廈管理條例第十一條，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

又依據《建築物室內裝修管理辦法》規定，6層樓高以上建物的住家要更改格局，且動到天花板或室內牆者，須向住宅所在地的地方政府建築主管機關申請『室內裝修合格證明』才能動工。是以，該住戶如果無取得證明，是違法施工，得予以檢舉。

管委會應注意其施工是否動到共用部分及其相關設施，此部份為管委會責任。